圖書簡介
品牌：鳳凰空間
編輯推薦圍繞最新考試大綱，精選全真模擬試題，深度解析歷年考題，全面拓展解題思路；導學、導練、導考，輕松備戰考試。內容推薦本書共分三部分：第一部分為大綱詳解，主要包括土地估價概念與原則，宗地估價實務，收益還原法，市場比較法，成本逼近法，剩余法，基準地價系數修正法，路線價法，城鎮土地分等定級，農用地分等定級，基準地價評估，征地片區綜合地價評估與城市地價動態監測；第二部分為模擬試卷；第三部分為歷年真題。本書可供參加全國土地估價師資格考試的考生復習之用。作者簡介魏文彪，一級建造師、造價工程師、監理工程師、經濟師、工程師。1994-1997 從事工程預算工作1997-2003 從事工程施工管理2019年至今從事建筑類圖書策劃、編寫目錄第一部分大綱詳解第一章 土地估價概念與原則 第一節 土地估價的相關概念 第二節 土地估價原則第二章 宗地估價實務第一節 確認估價土地第二節土地估價事項界定的內容第三節土地估價現場勘察第四節土地市場調查與分析第五節 土地估價方法的選擇第六節土地價值試算與結果分析、調整第七節撰寫評估報告第三章收益還原法第一節 收益還原法基本概述第二節 收益還原法估價的程序與計算方法第三節收益還原法的應用第四章市場比較法第一節市場比較法基本概述第二節 市場比較法估價的程序與計算方法第三節 市場比較法的應用第五章 成本逼近法第一節 成本逼近法基本概述第二節 成本逼近法估價的程序與計算方法第三節 成本逼近法的應用第六章 剩余法 第一節剩余法基本概述第二節 剩余法估價的程序與計算方法 第三節剩余法估價的具體應用 第七章 基準地價系數修正法 第一節 基準地價系數修正法基本概述 第二節 基準地價系數修正法估價程序與計算方法第三節 基準地價系數修正法的應用 第八章 路線價法 第一節路線價估價法基本概述第二節 路線價及其修正體系確定 第三節 利用路線價計算宗地價格的典型案例 第九章城鎮土地分等定級 第一節 城鎮土地分等定級的概念與原理第二節城鎮土地分等定級因素分析 第三節 城鎮土地分等第四節城鎮土地定級第十章農用地分等定級第一節農用地分等定級概述 第二節 農用地分等定級中的單元劃分第三節 農用地分等相關知識 第四節 農用地定級第十一章 基準地價評估第一節基準地價評估基本概述第二節 基準地價評估的程序與計算方法 第三節基準地價的確定原則與確定方法 第四節基準地價修正系數表的編制 第五節 基準地價成果的更新與應用 第十二章 征地區片綜合地價評估與城市地價動態監測第一節征地區片綜合地價評估 第二節城市地價動態監測 第二部分 模擬試卷模擬試卷（一）模擬試卷（一）參考答案模擬試卷（二）模擬試卷（二）參考答案模擬試卷（三）．模擬試卷（三）參考答案模擬試卷（四）．模擬試卷（四）參考答案模擬試卷（五）模擬試卷（五）參考答案第三部分 歷年真題2009年度全國土地估價師資格考試試卷 土地估價實務基礎2009年度全國土地估價師資格考試試卷參考答案 土地估價實務基礎2008年度全國土地估價師資格考試試卷 土地估價實務基礎2008年度全國土地估價師資格考試試卷參考答案 土地估價實務基礎顯示部分信息在線試讀部分章節 從服務方向看，土地估價至少在以下三個方面是必要的：一方面是普通的市場交易，這類經濟行為對土地估價的需求更多是一種自由需求，是否估價由交易者自行決定；另外兩方面分別是涉及政府和涉及公民權利的土地經濟行為，對土地估價的需求更多表現為一種法定需求。 二、土地估價的對象 土地概念包括土地及土地上的定著物，大多數情況下，作為財產，土地及土地上的定著物是一并處置的。從另一方面看，土地上的定著物對土地的價值具有直接的影響，土地價值很大程度上由已經形成的定著物所決定。無論管理體制上還是財產歸屬上是否將其分離，至少在估價這一技術層面上不應該簡單地將土地與定著物分離。所以，土地估價并不是僅僅指對單一純粹的土地進行估價。除了土地本身，根據估價目的和其他必要性，土地估價的范圍還包括土地的定著物，以及有關聯的其他資產。 確定土地估價對象的主要原因有： ． (1)基于土地與土地定著物以及有關聯的其他資產的實體關系 1)土地一經改良，與其定著物等就構成了一個不可分割的整體。比如說土地在完成房屋建筑開發之后就成為房屋產品，成為一種全新的土地改良品，其價值就會由土地和房屋建筑共同決定。 2)由于土地經過改良后，其作用以及使用程度都受定著物(如建筑物、樹木等)所限制，其價值也受定著物的限制。 3)土地與定著物的這種實體關系在現實中很難劃分，特別是一些特殊的改良土地，無論是功能上、構成上還是投入成本上都很難劃分。比如建筑物占用的空間實際上是對地上空間的劃分，反過來沒有建筑物地上空間就不能發揮作用。地下建筑物更是如此，它還改變了土地的地下實體狀況，也利用了土地的一些地下特殊性。事實上，單一的土地相對較少，大多數的土地都具有定著物。即使是單一的土地，也有規劃條件對其使用進行設定。所以估價時必須將定著物一并考慮并整體估價，除非有特殊必要時才將定著物的價值從土地價值中分開。 (2)基于土地與土地定著物以及有關聯的其他資產的權利關系 土地經過改良完成后，定著物的產權一般情況下與土地保持一致，只有特殊情況才可能有分開的歸屬關系，如租用土地修建建筑物等。即使是在這種情況下，土地的使用權或租賃權也是和定著物權利人一致的。我國長期出讓的土地使用權能夠與使用人的房屋建筑所有權一并登記，盡管目前有些地方實行土地和房屋建筑分開登記，但是這不表示土地和房屋建筑的權利人是不同的。上地與定著物之間的這種權利關系對各自的價值具有相互的影響作用，估價時必須進行整體考慮并作為統一的估價對象。不同的估價專業對土地估價的范圍，有不同的設定。 從技術和專業層面看，土地估價是以土地為對象的獨立的估價專業，并不與其他估價專業存在沖突或者矛盾。當其他估價專業需要涉及土地估價，或者是其他估價對象與土地具有財產經營管理相關或者是存在權利相關時，土地估價會被不同的估價專業引入。比如，在資產審計時，為了確定某一企業資產中土地的價值，鑒于土地的復雜性和特殊性，需要單獨進行評估，這就是土地估價專業與資產評估專業的結合。再比如，當對土地進行估價時，一般情況下設備是作為建筑物的一部分，不單獨進行估價。但有可能存在需要單獨對設備進行評估的情形，涉及專業的設備評估。一些土地帶有特殊的歷史價值，在評估時，除了執行一般的土地評估程序外，還需要進行專業的歷史鑒定等，實際上為不同估價專業之間的結合。 …… P5
目錄
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